imposte
taxes
- La tassazione degli immobili
- Le imposte per chi affitta
- Le imposte per chi vende
- Le imposte per chi acquista
- Le imposte di successione
- Le imposte per le donazioni
- Agevolazioni e disposizioni antielusive per successioni e donazioni
- I.C.I
LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI
Tutti gli immobili, terreni e fabbricati, sono soggetti a numerose imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria.
Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute le imposte ipotecaria e catastale più l'imposta di registro se la donazione viene effettuata tra estranei e viene superata la franchigia.
L'Invim non è più dovuta dal 1° gennaio 2002.
Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta.
Poichè le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sè, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva del soggetto che lo possiede.
L'Irpef sui fabbricati
L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà , usufrutto o altro diritto reale (come, ad esempio, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato).
Come si dichiara il reddito da fabbricati
I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico (o nel quadro B, per chi compila il 730).
Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il modello Unico), i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonchè il tipo di utilizzo dell'immobile. Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (mod. Unico e 730) il canone ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5% (mod. Unico, in caso di presentazione del 730 la riduzione sarà operata dal soggetto che presta l'assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.
Come si determina il reddito
Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle "tariffe di estimo", individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e quindi non ne va tenuto conto nel quadro RB) le seguenti unità immobiliari:
le parti comuni di proprietà condominiale, se la quota parte di competenza del singolo condomino non supera 25,82 euro, a meno che l'immobile sia dato in locazione o sia un negozio; i fabbricati adibiti esclusivamente all'esercizio di arti e professioni;
i fabbricati per i quali sono state rilasciate licenze per restauro, ristrutturazione o risanamento conservativo, per il periodo di validità del provvedimento, e semprechè non siano effettivamente utilizzati;
i fabbricati rurali che appartengono al proprietario o all'affittuario dei terreni cui servono;
gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio del culto, se non vengono concessi in locazione;
i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà .
Casi particolari di determinazione del reddito
1. Abitazione principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze.
Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef.
La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente stesso.
La nozione di abitazione principale contiene in sè il concetto di unicità . Pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante.
Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà , è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per quest'ultimo, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.
La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purchè l'unità immobiliare non risulti locata.
2. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.
3. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).
4. Immobili di interesse storico e artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
Tutti gli immobili, terreni e fabbricati, sono soggetti a numerose imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria.
Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute le imposte ipotecaria e catastale più l'imposta di registro se la donazione viene effettuata tra estranei e viene superata la franchigia.
L'Invim non è più dovuta dal 1° gennaio 2002.
Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta.
Poichè le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sè, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva del soggetto che lo possiede.
L'Irpef sui fabbricati
L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà , usufrutto o altro diritto reale (come, ad esempio, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato).
Come si dichiara il reddito da fabbricati
I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico (o nel quadro B, per chi compila il 730).
Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il modello Unico), i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonchè il tipo di utilizzo dell'immobile. Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (mod. Unico e 730) il canone ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5% (mod. Unico, in caso di presentazione del 730 la riduzione sarà operata dal soggetto che presta l'assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.
Come si determina il reddito
Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle "tariffe di estimo", individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.
Non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e quindi non ne va tenuto conto nel quadro RB) le seguenti unità immobiliari:
le parti comuni di proprietà condominiale, se la quota parte di competenza del singolo condomino non supera 25,82 euro, a meno che l'immobile sia dato in locazione o sia un negozio; i fabbricati adibiti esclusivamente all'esercizio di arti e professioni;
i fabbricati per i quali sono state rilasciate licenze per restauro, ristrutturazione o risanamento conservativo, per il periodo di validità del provvedimento, e semprechè non siano effettivamente utilizzati;
i fabbricati rurali che appartengono al proprietario o all'affittuario dei terreni cui servono;
gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio del culto, se non vengono concessi in locazione;
i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà .
Casi particolari di determinazione del reddito
1. Abitazione principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze.
Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef.
La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente stesso.
La nozione di abitazione principale contiene in sè il concetto di unicità . Pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante.
Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l'uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un'altra casa di proprietà , è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per quest'ultimo, l'immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale.
La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purchè l'unità immobiliare non risulti locata.
2. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.
3. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).
4. Immobili di interesse storico e artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore.
manca testo
Le imposte sulla compravendita di un immobile
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.
Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:
- Iva al 10% (4% se trattasi di prima casa);
- Imposta di registro in misura fissa: 168,00 euro;
- Imposta ipotecaria in misura fissa: 168,00 euro;
- Imposta catastale in misura fissa: 168,00 euro.
Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato o da un'impresa diversa da quelle sopra indicate) le imposte da corrispondere sono:
- Registro, 7% (3% se trattasi di prima casa);
- Ipotecaria, 2% (in misura fissa se si tratta di prima casa);
- Catastale, 1% (in misura fissa se si tratta di prima casa).
La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto.
Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonchè delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
Nel caso,però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore.
Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110, per la prima casa
- 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
- 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1(negozi e botteghe) ed E.
Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25%.
Ai soli fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, i suddetti coefficienti sono stati rivalutati sia dalla legge finanziaria 2004 che dal decreto legge 12 luglio 2004 n. 168, convertito dalla legge del 30 luglio 2004 n. 191.
(1) Decreto ministeriale del 14 dicembre 1991
(2) Art. 2, comma 63, della legge 24 dicembre 2003, n. 350
(3) Decreto legge n. 168 del 12 luglio 2004 convertito nella legge n. 191 del 30 luglio 2004
Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 della legge 154/88. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio del territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Se il venditore è soggetto operante nel settore dell'edilizia
L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
L'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:
- sia l'imposta di registro che in alternativa l'Iva si pagano con aliquote ridotte;
- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà , nuda proprietà , diritto d'abitazione, uso e usufrutto.
Per usufruire delle agevolazioni "prima casa" non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Nelle altre ipotesi
L'imposta di registro si paga con l'aliquota del 3% in luogo del 7%.
Le imposte ipotecarie e catastali si pagano ognuna in misura fissa di 168 euro.
Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
- l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);
- l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà , usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà , uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà , su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Acquisto di pertinenze della prima casa
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- c/2 cantina o soffitta
- c/6 garage o box auto
- c/7 tettoia o posto auto.
Decadenza dall'agevolazione
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonchè l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
L'acquirente decade dai benefici per le seguenti cause:
- quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- quando non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- quando vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale. Non sono agevolati i meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte di acquirenti.
Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.
Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:
- Iva al 10% (4% se trattasi di prima casa);
- Imposta di registro in misura fissa: 168,00 euro;
- Imposta ipotecaria in misura fissa: 168,00 euro;
- Imposta catastale in misura fissa: 168,00 euro.
Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato o da un'impresa diversa da quelle sopra indicate) le imposte da corrispondere sono:
- Registro, 7% (3% se trattasi di prima casa);
- Ipotecaria, 2% (in misura fissa se si tratta di prima casa);
- Catastale, 1% (in misura fissa se si tratta di prima casa).
La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto.
Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonchè delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
Nel caso,però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore.
Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110, per la prima casa
- 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
- 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1(negozi e botteghe) ed E.
Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25%.
Ai soli fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, i suddetti coefficienti sono stati rivalutati sia dalla legge finanziaria 2004 che dal decreto legge 12 luglio 2004 n. 168, convertito dalla legge del 30 luglio 2004 n. 191.
| Tab. 1 - I valori dei moltiplicatori catastali dal 1992 ad oggi | |||
Immobili |
fino al 31/12/2003 |
dal 01/01/2004 al 31/07/2004 |
dal 01/08/2004 |
prima casa |
100 |
110 |
110 |
fabbricati cat. A, B, C(escluso A/10 e C/1) |
100 |
110 |
120 |
uffici A/10 e cat. D |
50 |
55 |
60 |
negozi (C/1) e cat. E |
34 |
37,4 |
40,8 |
terreni non edificabili |
75 |
82,5 |
90 |
(1) Decreto ministeriale del 14 dicembre 1991
(2) Art. 2, comma 63, della legge 24 dicembre 2003, n. 350
(3) Decreto legge n. 168 del 12 luglio 2004 convertito nella legge n. 191 del 30 luglio 2004
Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 della legge 154/88. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio del territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Se il venditore è soggetto operante nel settore dell'edilizia
L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
L'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:
- sia l'imposta di registro che in alternativa l'Iva si pagano con aliquote ridotte;
- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà , nuda proprietà , diritto d'abitazione, uso e usufrutto.
Per usufruire delle agevolazioni "prima casa" non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Nelle altre ipotesi
L'imposta di registro si paga con l'aliquota del 3% in luogo del 7%.
Le imposte ipotecarie e catastali si pagano ognuna in misura fissa di 168 euro.
Tab. 2 - I vantaggi della prima casa |
||
IMPOSTA |
PRIMA CASA |
ALTRE |
Acquisto da privato |
||
REGISTRO |
3% |
7% |
IPOTECARIA |
168 euro |
2% |
CATASTALE |
168 euro |
1% |
Acquisto da impresa edilizia |
||
IVA |
4% |
10% |
REGISTRO |
168 euro |
168 euro |
IPOTECARIA |
168 euro |
168 euro |
CATASTALE |
168 euro |
168 euro |
Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
- l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);
- l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà , usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà , uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà , su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Acquisto di pertinenze della prima casa
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- c/2 cantina o soffitta
- c/6 garage o box auto
- c/7 tettoia o posto auto.
Decadenza dall'agevolazione
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonchè l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
L'acquirente decade dai benefici per le seguenti cause:
- quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- quando non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- quando vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale. Non sono agevolati i meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte di acquirenti.
Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
La Finanziaria 2007 ha modificato la normativa relativa alle successioni e alle donazioni di beni immobili.
SUCCESSIONI DI BENI IMMOBILI
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
I nuovi provvedimenti prevedono il pagamento di:
un importo fisso pari ad euro 168 per:
a) Successione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l'immobile era la prima casa del defunto e fino ad un valore catastale di euro 250.000,00 (da 500.000,00 a 1.000.000,00 di euro di valore di mercato).
un importo pari al 4% per:
b) Successione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 250.000,00 euro. IMPOSTA DI REGISTRO
Nella nuova normativa non è prevista alcuna franchigia ma un nuovo sistema di aliquote sulla base del grado di parentela:
- Coniuge e parenti in linea retta = nessuna imposta
- Parenti fino al 4° grado (nonchè affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado) = 2%
- Altri soggetti = 4%
N.B.: Il regime impositivo previsto per le donazioni è esteso a tutti gli atti a titolo gratuito, anche quando siano privi dell'intento liberale.
Quando va presentata la dichiarazione
La dichiarazione di successione deve essere presentata solo nel caso in cui nell'eredità siano inclusi beni immobili siti nel territorio italiano e diritti immobiliari su questi.
Gli eredi e i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione sono esonerati dall'obbligo della dichiarazione ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (Ici).
Spetta, infatti, agli Uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, competenti a ricevere la dichiarazione di successione, trasmetterne copia a ciascun Comune ove sono ubicati gli immobili.
La dichiarazione di successione deve essere presentata, entro dodici mesi dal decesso (art. 39, comma 14-sexies, Legge 326/2003), all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione era fissata l'ultima residenza del defunto.
Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata all'ufficio finanziario nella cui circoscrizione era stata fissata l'ultima residenza italiana.
SUCCESSIONI DI BENI IMMOBILI
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
I nuovi provvedimenti prevedono il pagamento di:
un importo fisso pari ad euro 168 per:
a) Successione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l'immobile era la prima casa del defunto e fino ad un valore catastale di euro 250.000,00 (da 500.000,00 a 1.000.000,00 di euro di valore di mercato).
un importo pari al 4% per:
b) Successione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 250.000,00 euro. IMPOSTA DI REGISTRO
Nella nuova normativa non è prevista alcuna franchigia ma un nuovo sistema di aliquote sulla base del grado di parentela:
- Coniuge e parenti in linea retta = nessuna imposta
- Parenti fino al 4° grado (nonchè affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado) = 2%
- Altri soggetti = 4%
N.B.: Il regime impositivo previsto per le donazioni è esteso a tutti gli atti a titolo gratuito, anche quando siano privi dell'intento liberale.
Quando va presentata la dichiarazione
La dichiarazione di successione deve essere presentata solo nel caso in cui nell'eredità siano inclusi beni immobili siti nel territorio italiano e diritti immobiliari su questi.
Gli eredi e i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione sono esonerati dall'obbligo della dichiarazione ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (Ici).
Spetta, infatti, agli Uffici locali dell'Agenzia delle Entrate, competenti a ricevere la dichiarazione di successione, trasmetterne copia a ciascun Comune ove sono ubicati gli immobili.
La dichiarazione di successione deve essere presentata, entro dodici mesi dal decesso (art. 39, comma 14-sexies, Legge 326/2003), all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione era fissata l'ultima residenza del defunto.
Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata all'ufficio finanziario nella cui circoscrizione era stata fissata l'ultima residenza italiana.
La Finanziaria 2007 ha modificato la normativa relativa alle successioni e alle donazioni di beni immobili.
DONAZIONI DI BENI IMMOBILI
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
I nuovi provvedimenti prevedono il pagamento di:
un importo fisso pari ad euro 168 per:
a) Donazione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l'immobile è per il beneficiario la "prima casa" e fino ad un valore catastale di euro 180.00,00; un importo pari al 4% per:
b) Donazione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 180.00,00 euro; IMPOSTA DI REGISTRO
Nella nuova normativa non è prevista alcuna franchigia ma un nuovo sistema di aliquote sulla base del grado di parentela:
- Coniuge e parenti in linea retta = nessuna imposta
- Parenti fino al 4° grado (nonchè affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado) = 2%
- Altri soggetti = 4%
N.B.: Il regime impositivo previsto per le donazioni è esteso a tutti gli atti a titolo gratuito, anche quando siano privi dell'intento liberale.
DONAZIONI DI BENI IMMOBILI
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
I nuovi provvedimenti prevedono il pagamento di:
un importo fisso pari ad euro 168 per:
a) Donazione a favore del coniuge (o di un parente in linea retta) se l'immobile è per il beneficiario la "prima casa" e fino ad un valore catastale di euro 180.00,00; un importo pari al 4% per:
b) Donazione di beni immobili a coniuge o parenti in linea diretta per il valore catastale che eccede i 180.00,00 euro; IMPOSTA DI REGISTRO
Nella nuova normativa non è prevista alcuna franchigia ma un nuovo sistema di aliquote sulla base del grado di parentela:
- Coniuge e parenti in linea retta = nessuna imposta
- Parenti fino al 4° grado (nonchè affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado) = 2%
- Altri soggetti = 4%
N.B.: Il regime impositivo previsto per le donazioni è esteso a tutti gli atti a titolo gratuito, anche quando siano privi dell'intento liberale.
Agevolazioni
La riforma ha confermato l'applicazione delle agevolazioni già vigenti in tema di imposta sulle successioni e donazioni per gli atti di trasferimento a titolo gratuito inter vivos assoggettati ad imposta.
Pertanto nel caso di successione o di donazione esenti dall'imposta sulle successioni e donazioni, se si ha diritto all'agevolazione "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro (invece del 2% e 1%).
Le agevolazioni prima casa spettano qualora in capo al beneficiario (ovvero, nel caso di immobili trasferiti a più beneficiari, in capo ad almeno ad uno di essi), sussistano tutti i requisiti necessari e le condizioni per acquistare a titolo oneroso la prima abitazione con le agevolazioni "prima casa" .
Per le donazioni di "prima casa" soggette all'imposta di registro si applica l'aliquota agevolata del 3% (invece del 7%) unitamente alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Disposizioni antielusive
La legge n. 383/2001 ha introdotto anche alcune disposizioni aventi finalità antielusive.
Ogni trasferimento a titolo di donazione o altra liberalità tra vivi, di beni e diritti assoggettati al pagamento dell'imposta sostitutiva sui "capital gains" ai sensi dell'art. 5 del Decreto Legislativo 21/11/1997, n. 461, se seguito da un ulteriore trasferimento degli stessi beni o diritti in un arco di cinque anni, comporta - ai soli fini fiscali - una riqualificazione dell'atto originario con la conseguenza che lo stesso si intende come non effettuato.
Il beneficiario quindi è tenuto a determinare il reddito diverso di natura finanziaria con gli stessi criteri che avrebbe dovuto seguire il donante, anche per quanto attiene all'individuazione dell'entità della partecipazione trasferita e, quindi, per stabilire se la stessa costituisce una partecipazione qualificata o non qualificata.
Il beneficiario, pertanto, deve corrispondere l'imposta sostitutiva come se il dante causa dell'atto di liberalità avesse compiuto direttamente l'atto a titolo oneroso.
In tal caso, l'imposta è determinata secondo le regole ordinariamente previste dal citato Decreto Legislativo n. 461 del 1997 per le cessioni a titolo oneroso.
E' peraltro ammesso lo scomputo dall'imposta sostitutiva delle altre imposte eventualmente assolte sull'atto di liberalità ai sensi dell'articolo 13, comma 2, della presente legge.
In caso di trasferimento a titolo di successione, per causa di morte, o di donazione dell'azienda, nell'ipotesi di prosecuzione dell'attività dell'impresa, indipendentemente dal grado di parentela con il beneficiario, è stabilito che il trasferimento, ancorchè riferibile ad un atto di liberalità , non ha effetti realizzativi ed i beni si trasferiscono al beneficiario, che prosegue l'attività in regime di neutralità fiscale ai fini delle imposte sui redditi, senza quindi emersione di plusvalenze o minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Infine, l'Amministrazione finanziaria può disconoscere (ai sensi e con gli effetti dell'art. 37 bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600) i vantaggi tributari conseguiti mediante atti, fatti o negozi che siano privi di valide ragioni economiche, diretti ad aggirare obblighi o divieti previsti dall'ordinamento tributario e ad ottenere riduzioni di imposte o rimborsi indebiti.
A tal fine, la stessa Amministrazione può disporre l'applicazione delle imposte che si sarebbero dovute versare con riferimento alle disposizioni eluse.
La riforma ha confermato l'applicazione delle agevolazioni già vigenti in tema di imposta sulle successioni e donazioni per gli atti di trasferimento a titolo gratuito inter vivos assoggettati ad imposta.
Pertanto nel caso di successione o di donazione esenti dall'imposta sulle successioni e donazioni, se si ha diritto all'agevolazione "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro (invece del 2% e 1%).
Le agevolazioni prima casa spettano qualora in capo al beneficiario (ovvero, nel caso di immobili trasferiti a più beneficiari, in capo ad almeno ad uno di essi), sussistano tutti i requisiti necessari e le condizioni per acquistare a titolo oneroso la prima abitazione con le agevolazioni "prima casa" .
Per le donazioni di "prima casa" soggette all'imposta di registro si applica l'aliquota agevolata del 3% (invece del 7%) unitamente alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Disposizioni antielusive
La legge n. 383/2001 ha introdotto anche alcune disposizioni aventi finalità antielusive.
Ogni trasferimento a titolo di donazione o altra liberalità tra vivi, di beni e diritti assoggettati al pagamento dell'imposta sostitutiva sui "capital gains" ai sensi dell'art. 5 del Decreto Legislativo 21/11/1997, n. 461, se seguito da un ulteriore trasferimento degli stessi beni o diritti in un arco di cinque anni, comporta - ai soli fini fiscali - una riqualificazione dell'atto originario con la conseguenza che lo stesso si intende come non effettuato.
Il beneficiario quindi è tenuto a determinare il reddito diverso di natura finanziaria con gli stessi criteri che avrebbe dovuto seguire il donante, anche per quanto attiene all'individuazione dell'entità della partecipazione trasferita e, quindi, per stabilire se la stessa costituisce una partecipazione qualificata o non qualificata.
Il beneficiario, pertanto, deve corrispondere l'imposta sostitutiva come se il dante causa dell'atto di liberalità avesse compiuto direttamente l'atto a titolo oneroso.
In tal caso, l'imposta è determinata secondo le regole ordinariamente previste dal citato Decreto Legislativo n. 461 del 1997 per le cessioni a titolo oneroso.
E' peraltro ammesso lo scomputo dall'imposta sostitutiva delle altre imposte eventualmente assolte sull'atto di liberalità ai sensi dell'articolo 13, comma 2, della presente legge.
In caso di trasferimento a titolo di successione, per causa di morte, o di donazione dell'azienda, nell'ipotesi di prosecuzione dell'attività dell'impresa, indipendentemente dal grado di parentela con il beneficiario, è stabilito che il trasferimento, ancorchè riferibile ad un atto di liberalità , non ha effetti realizzativi ed i beni si trasferiscono al beneficiario, che prosegue l'attività in regime di neutralità fiscale ai fini delle imposte sui redditi, senza quindi emersione di plusvalenze o minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Infine, l'Amministrazione finanziaria può disconoscere (ai sensi e con gli effetti dell'art. 37 bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600) i vantaggi tributari conseguiti mediante atti, fatti o negozi che siano privi di valide ragioni economiche, diretti ad aggirare obblighi o divieti previsti dall'ordinamento tributario e ad ottenere riduzioni di imposte o rimborsi indebiti.
A tal fine, la stessa Amministrazione può disporre l'applicazione delle imposte che si sarebbero dovute versare con riferimento alle disposizioni eluse.
L'IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI (ICI)
Su tutti gli immobili situati sul territorio nazionale, anche se il proprietario è residente all'estero, è necessario pagare l'Imposta Comunale sugli Immobili (ICI).
Si paga in base all'anno solare (cioè da gennaio a dicembre).
L'Ici si applica tanto ad ogni immobile, già iscritto nel "Catasto edilizio urbano", a cui sia attribuita una rendita catastale, quanto ad ogni immobile ancora da iscrivere, e quindi ancora privo di rendita catastale.
Questi tutti gli aspetti connessi a questa tassa:
3.a. Chi deve pagare l'ICI
3.b. Come e quando compilare la dichiarazione
3.c. Come si calcola l'ammontare dell'ICI
3.d. Fattispecie particolari
3.e. Il pagamento
3.a. CHI DEVE PAGARE L'ICI
Sono soggetti al pagamento dell'Ici:
Il proprietario, anche di un immobile che è stato dato in affitto.
L'usufruttuario, cioè chi avendone l'usufrutto ha il diritto di usare l'immobile anche senza esserne il proprietario.
Chi ha il diritto di uso o abitazione di un immobile.
Non Sono soggetti al pagamento dell'Ici:
L'inquilino, in quanto paga il proprietario.
Il nudo proprietario, in quanto paga l'usufruttuario.
Il comodatario (cioè la persona a cui il proprietario, per esempio i genitori, lascia usare gratuitamente un bene), in quanto paga il proprietario.
Nel caso di compravendita, compete al venditore pagare l'Ici per il periodo precedente la stipula del contratto di vendita, anche quando il rogito era stato preceduto da una promessa di vendita - "compromesso" - e nel frattempo il venditore abbia consentito al futuro acquirente l'utilizzo del bene.
3.b. COME E QUANDO COMPILARE LA DICHIARAZIONE ICI
La dichiarazione ICI è obbligatoria solo in alcuni casi particolari: non occorre infatti presentare tutti gli anni (come si fa invece con la dichiarazione dei redditi) una dichiarazione per l'Ici.
La dichiarazione è infatti necessaria solo quando si verifichino cambiamenti nella situazione immobiliare del "soggetto passivo", che producano una variazione dell'ammontare dell'imposta dovuta.
L'obbligo della dichiarazione Ici, pertanto, scatta solo quando, nel corso dell'anno precedente, si siano verificate le seguenti circostanze:
il "soggetto passivo" ha ceduto o acquistato un immobile;
il "soggetto passivo" ha costituito, trasferito o acquisito un "diritto reale di godimento" (usufrutto, uso, abitazione) su un immobile;
l'immobile non possiede più le caratteristiche per essere considerato esente o escluso dall'Ici;
l'immobile ha cambiato caratteristiche.
Quando si presenta
La dichiarazione Ici va presentata, compilando il modulo apposito, entro lo stesso termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi. Il modulo si può reperire nei negozi Buffetti e nelle maggiori cartolerie.
Per le persone fisiche, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello nel corso del quale si sono verificate le variazioni.
A chi si presenta
La dichiarazione può essere presentata direttamente al Comune sul cui territorio si trova l'immobile: presso ciascun Comune esiste un "ufficio tributi" incaricato di ricevere le dichiarazioni di questo tipo. In alternativa, la dichiarazione può essere spedita al Comune con plico Raccomandato senza ricevuta di ritorno. La dichiarazione deve essere contenuta in una busta sulla quale deve essere scritto che si tratta di dichiarazione Ici e l'anno cui si riferisce la dichiarazione.
In caso di spedizione, il termine di presentazione è rispettato se la data di spedizione risultante dal timbro postale è precedente al termine di presentazione.
3.c. COME SI CALCOLA L'AMMONTARE DELL'ICI
L'ammontare dell'Ici si calcola moltiplicando la base imponibile per una percentuale (detta "aliquota").
Detti valori si determinano nel modo seguente:
Base imponibile
La base imponibile è pari al valore dell'immobile.
Per determinare il valore dell'immobile occorre verificare a quale categoria appartiene:
Immobili iscritti in Catasto
Immobili non iscritti in Catasto
Immobili vincolati
Aliquota ordinaria
La percentuale d'imposta è stabilita dal Comune nel cui territorio si trova l'immobile, entro il 31 dicembre di ogni anno (salvo deroghe esplicite da parte dello Stato), e ha efficacia per l'anno successivo. Se il Comune non rispetta il termine stabilito, allora si applica l'aliquota minima del quattro per mille. Le percentuali stabilite dal Comune non possono essere inferiori al quattro per mille nè superiori al sette per mille.
Altre aliquote
In aggiunta all'aliquota ordinaria, il Comune può stabilire anche altre aliquote, per agevolare o penalizzare alcune situazioni. In particolare:
Il Comune può stabilire percentuali superiori al quattro per mille per:
abitazioni secondarie (cioè possedute in aggiunta all'abitazione principale), se non affittate immobili diversi dalle abitazioni (uffici, negozi ecc.).
Viceversa il Comune può stabilire, nel rispetto del limite minimo del quattro per mille, anche aliquote ridotte per persone fisiche, con residenza anagrafica (cioè domicilio ufficiale) nel Comune in cui si trova l'immobile, che possiedano:
un'unità immobiliare usata come abitazione principale dal soggetto passivo d'imposta;
unità immobiliari affittate, con contratto regolarmente registrato presso l'Ufficio del Registro, a persone che le utilizzino come abitazione principale.
Sono concesse agevolazioni anche al di sotto del quattro per mille solo per:
abitazioni inagibili
interventi di recupero edilizio
3.d. FATTISPECIE PARTICOLARI
Sono poi annoverati tre casi particolari, relativi all'abitazione principale delle "persone fisiche" (non quindi alla sede di società o di associazioni).
1) Detrazione per l'abitazione principale.
Una detrazione di euro 103,29 è prevista per gli immobili usati come abitazione principale, indipendentemente dal fatto che siano posseduti a titolo di proprietà , usufrutto, uso o abitazione (per il calcolo dell'Ici l'abitazione principale coincide con la "dimora abituale").
Ciascun Comune può decidere di aumentare la detrazione sino a un massimo di euro 258,23.
Se la detrazione che spetta supera l'Ici dovuta per l'abitazione principale, l'eccedenza non dà diritto a un credito d'imposta, ma può essere sottratta all'Ici dovuta per le eventuali pertinenze dell'abitazione principale, se appartengono allo stesso proprietario.
Per godere della detrazione Ici è necessario che il "soggetto passivo" obbligato al pagamento abiti nell'immobile. Tuttavia ogni Comune può decidere che la detrazione d'imposta spetti anche nel caso in cui l'abitazione sia stata concessa dal proprietario in uso gratuito ad un parente, sia in linea retta sia collaterale.
2) ICI sulla comproprietà
Nel caso in cui l'immobile sia l'abitazione principale di più "soggetti passivi", la detrazione spetta od ognuno in parti uguali, indipendentemente dalla quota di proprietà di ognuno.
3) ICI sulle pertinenze dell'abitazione principale
Per la legislazione fiscale si considerano "pertinenze" gli immobili, classificati o classificabili in categorie catastali diverse da quelle ad uso abitativo, destinati e utilizzati in modo durevole al servizio delle unità immobiliari usate come abitazione principale di persone fisiche: ad esempio un garage.
Alle pertinenze si applica lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale.
3.e. PAGAMENTO DELL'ICI
L'Ici va pagata una volta all'anno, per ogni immobile posseduto, al Comune in cui si trova l'immobile.
può essere versata tutta in una volta fra il l'1 e il 30 giugno, oppure in due rate: la prima, di acconto, può essere versata tra l'1 e il 30 giugno, la seconda, a saldo, tra l'1 e il 20 dicembre.
La prima rata è pari al 90% dell'Ici dovuta per i primi sei mesi, è cioè il 45% dell'Ici dovuta per l'intero anno. Per il pagamento del saldo si calcola l'Ici per l'intero anno e poi si sottrae la prima rata già versata a giugno.
L'importo minimo da versare è di solito di euro 2,07 ma i Comuni possono decidere limiti di versamento più elevati. Se la prima rata è inferiore a questo limite, allora se ne rimanda il pagamento fino al momento di versare il saldo.
Se il soggetto passivo Ici non è residente in Italia, può pagare l'imposta in una volta sola tra l'1 e il 20 dicembre applicando gli interessi del 3%.
Come si paga
L'Ici si versa, utilizzando un apposito modulo, presso il Concessionario di riscossione della circoscrizione in cui è compreso il Comune destinatario, o presso la Posta, o presso banche convenzionate con il Concessionario.
Ogni Comune può autorizzare anche i versamenti dell'Ici su conto corrente postale, o presso la tesoreria comunale, o su conto corrente bancario.
Chi possiede nello stesso Comune (a titolo di proprietà , usufrutto, uso o abitazione) diversi immobili, può utilizzare un unico bollettino per il pagamento dell'Ici relativa a tutti gli immobili. Se invece gli immobili si trovano in Comuni diversi, occorre utilizzare tanti moduli quanti sono i Comuni.
Se il bene è intestato a più proprietari.
Nel caso in cui più persone abbiano diritti di proprietà e/o di godimento sullo stesso immobile, ogni contitolare deve versare separatamente l'Ici che gli compete.
Il Comune può però autorizzare i versamenti cumulativi effettuati da un solo contitolare anche per conto degli altri.
Su tutti gli immobili situati sul territorio nazionale, anche se il proprietario è residente all'estero, è necessario pagare l'Imposta Comunale sugli Immobili (ICI).
Si paga in base all'anno solare (cioè da gennaio a dicembre).
L'Ici si applica tanto ad ogni immobile, già iscritto nel "Catasto edilizio urbano", a cui sia attribuita una rendita catastale, quanto ad ogni immobile ancora da iscrivere, e quindi ancora privo di rendita catastale.
Questi tutti gli aspetti connessi a questa tassa:
3.a. Chi deve pagare l'ICI
3.b. Come e quando compilare la dichiarazione
3.c. Come si calcola l'ammontare dell'ICI
3.d. Fattispecie particolari
3.e. Il pagamento
3.a. CHI DEVE PAGARE L'ICI
Sono soggetti al pagamento dell'Ici:
Il proprietario, anche di un immobile che è stato dato in affitto.
L'usufruttuario, cioè chi avendone l'usufrutto ha il diritto di usare l'immobile anche senza esserne il proprietario.
Chi ha il diritto di uso o abitazione di un immobile.
Non Sono soggetti al pagamento dell'Ici:
L'inquilino, in quanto paga il proprietario.
Il nudo proprietario, in quanto paga l'usufruttuario.
Il comodatario (cioè la persona a cui il proprietario, per esempio i genitori, lascia usare gratuitamente un bene), in quanto paga il proprietario.
Nel caso di compravendita, compete al venditore pagare l'Ici per il periodo precedente la stipula del contratto di vendita, anche quando il rogito era stato preceduto da una promessa di vendita - "compromesso" - e nel frattempo il venditore abbia consentito al futuro acquirente l'utilizzo del bene.
3.b. COME E QUANDO COMPILARE LA DICHIARAZIONE ICI
La dichiarazione ICI è obbligatoria solo in alcuni casi particolari: non occorre infatti presentare tutti gli anni (come si fa invece con la dichiarazione dei redditi) una dichiarazione per l'Ici.
La dichiarazione è infatti necessaria solo quando si verifichino cambiamenti nella situazione immobiliare del "soggetto passivo", che producano una variazione dell'ammontare dell'imposta dovuta.
L'obbligo della dichiarazione Ici, pertanto, scatta solo quando, nel corso dell'anno precedente, si siano verificate le seguenti circostanze:
il "soggetto passivo" ha ceduto o acquistato un immobile;
il "soggetto passivo" ha costituito, trasferito o acquisito un "diritto reale di godimento" (usufrutto, uso, abitazione) su un immobile;
l'immobile non possiede più le caratteristiche per essere considerato esente o escluso dall'Ici;
l'immobile ha cambiato caratteristiche.
Quando si presenta
La dichiarazione Ici va presentata, compilando il modulo apposito, entro lo stesso termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi. Il modulo si può reperire nei negozi Buffetti e nelle maggiori cartolerie.
Per le persone fisiche, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello nel corso del quale si sono verificate le variazioni.
A chi si presenta
La dichiarazione può essere presentata direttamente al Comune sul cui territorio si trova l'immobile: presso ciascun Comune esiste un "ufficio tributi" incaricato di ricevere le dichiarazioni di questo tipo. In alternativa, la dichiarazione può essere spedita al Comune con plico Raccomandato senza ricevuta di ritorno. La dichiarazione deve essere contenuta in una busta sulla quale deve essere scritto che si tratta di dichiarazione Ici e l'anno cui si riferisce la dichiarazione.
In caso di spedizione, il termine di presentazione è rispettato se la data di spedizione risultante dal timbro postale è precedente al termine di presentazione.
3.c. COME SI CALCOLA L'AMMONTARE DELL'ICI
L'ammontare dell'Ici si calcola moltiplicando la base imponibile per una percentuale (detta "aliquota").
Detti valori si determinano nel modo seguente:
Base imponibile
La base imponibile è pari al valore dell'immobile.
Per determinare il valore dell'immobile occorre verificare a quale categoria appartiene:
Immobili iscritti in Catasto
Immobili non iscritti in Catasto
Immobili vincolati
Aliquota ordinaria
La percentuale d'imposta è stabilita dal Comune nel cui territorio si trova l'immobile, entro il 31 dicembre di ogni anno (salvo deroghe esplicite da parte dello Stato), e ha efficacia per l'anno successivo. Se il Comune non rispetta il termine stabilito, allora si applica l'aliquota minima del quattro per mille. Le percentuali stabilite dal Comune non possono essere inferiori al quattro per mille nè superiori al sette per mille.
Altre aliquote
In aggiunta all'aliquota ordinaria, il Comune può stabilire anche altre aliquote, per agevolare o penalizzare alcune situazioni. In particolare:
Il Comune può stabilire percentuali superiori al quattro per mille per:
abitazioni secondarie (cioè possedute in aggiunta all'abitazione principale), se non affittate immobili diversi dalle abitazioni (uffici, negozi ecc.).
Viceversa il Comune può stabilire, nel rispetto del limite minimo del quattro per mille, anche aliquote ridotte per persone fisiche, con residenza anagrafica (cioè domicilio ufficiale) nel Comune in cui si trova l'immobile, che possiedano:
un'unità immobiliare usata come abitazione principale dal soggetto passivo d'imposta;
unità immobiliari affittate, con contratto regolarmente registrato presso l'Ufficio del Registro, a persone che le utilizzino come abitazione principale.
Sono concesse agevolazioni anche al di sotto del quattro per mille solo per:
abitazioni inagibili
interventi di recupero edilizio
3.d. FATTISPECIE PARTICOLARI
Sono poi annoverati tre casi particolari, relativi all'abitazione principale delle "persone fisiche" (non quindi alla sede di società o di associazioni).
1) Detrazione per l'abitazione principale.
Una detrazione di euro 103,29 è prevista per gli immobili usati come abitazione principale, indipendentemente dal fatto che siano posseduti a titolo di proprietà , usufrutto, uso o abitazione (per il calcolo dell'Ici l'abitazione principale coincide con la "dimora abituale").
Ciascun Comune può decidere di aumentare la detrazione sino a un massimo di euro 258,23.
Se la detrazione che spetta supera l'Ici dovuta per l'abitazione principale, l'eccedenza non dà diritto a un credito d'imposta, ma può essere sottratta all'Ici dovuta per le eventuali pertinenze dell'abitazione principale, se appartengono allo stesso proprietario.
Per godere della detrazione Ici è necessario che il "soggetto passivo" obbligato al pagamento abiti nell'immobile. Tuttavia ogni Comune può decidere che la detrazione d'imposta spetti anche nel caso in cui l'abitazione sia stata concessa dal proprietario in uso gratuito ad un parente, sia in linea retta sia collaterale.
2) ICI sulla comproprietà
Nel caso in cui l'immobile sia l'abitazione principale di più "soggetti passivi", la detrazione spetta od ognuno in parti uguali, indipendentemente dalla quota di proprietà di ognuno.
3) ICI sulle pertinenze dell'abitazione principale
Per la legislazione fiscale si considerano "pertinenze" gli immobili, classificati o classificabili in categorie catastali diverse da quelle ad uso abitativo, destinati e utilizzati in modo durevole al servizio delle unità immobiliari usate come abitazione principale di persone fisiche: ad esempio un garage.
Alle pertinenze si applica lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale.
3.e. PAGAMENTO DELL'ICI
L'Ici va pagata una volta all'anno, per ogni immobile posseduto, al Comune in cui si trova l'immobile.
può essere versata tutta in una volta fra il l'1 e il 30 giugno, oppure in due rate: la prima, di acconto, può essere versata tra l'1 e il 30 giugno, la seconda, a saldo, tra l'1 e il 20 dicembre.
La prima rata è pari al 90% dell'Ici dovuta per i primi sei mesi, è cioè il 45% dell'Ici dovuta per l'intero anno. Per il pagamento del saldo si calcola l'Ici per l'intero anno e poi si sottrae la prima rata già versata a giugno.
L'importo minimo da versare è di solito di euro 2,07 ma i Comuni possono decidere limiti di versamento più elevati. Se la prima rata è inferiore a questo limite, allora se ne rimanda il pagamento fino al momento di versare il saldo.
Se il soggetto passivo Ici non è residente in Italia, può pagare l'imposta in una volta sola tra l'1 e il 20 dicembre applicando gli interessi del 3%.
Come si paga
L'Ici si versa, utilizzando un apposito modulo, presso il Concessionario di riscossione della circoscrizione in cui è compreso il Comune destinatario, o presso la Posta, o presso banche convenzionate con il Concessionario.
Ogni Comune può autorizzare anche i versamenti dell'Ici su conto corrente postale, o presso la tesoreria comunale, o su conto corrente bancario.
Chi possiede nello stesso Comune (a titolo di proprietà , usufrutto, uso o abitazione) diversi immobili, può utilizzare un unico bollettino per il pagamento dell'Ici relativa a tutti gli immobili. Se invece gli immobili si trovano in Comuni diversi, occorre utilizzare tanti moduli quanti sono i Comuni.
Se il bene è intestato a più proprietari.
Nel caso in cui più persone abbiano diritti di proprietà e/o di godimento sullo stesso immobile, ogni contitolare deve versare separatamente l'Ici che gli compete.
Il Comune può però autorizzare i versamenti cumulativi effettuati da un solo contitolare anche per conto degli altri.
